【サッカ－】

コロナの影響で、５ヶ月ぶりに再開された欧州チャンピオンズリ－グのベスト８、ベスト４、ファイナルは、 通常のHOME&AWAYではなく、中立地リスボンでの一発勝負で行われました。
わがFCバルセロナはバイエルンミュンヘンに2-8という歴史的屈辱的 大敗を喫しました。
バイエルンの容赦の無いゴ－ルラッシュを観ていて、2014ブラジルＷＣでのブラジルvsドイツ戦で感じた苦い記憶と胸の痛みが鮮明に蘇りました。１－７での王国ブラジルの崩壊、あの時も、ピッチで笑っていたのはミュラ－でしたw
ドイツ人はサッカ－は時に残酷だと教えてくれます…

FCバルサは昨年、ホ－ム3-0での完勝後、アウエイでまさかの0-4で負けたリバプ－ル戦から学ばなければならなかったと思います。
もっと言えば、その前年のロ－マ戦、ホ－ム4-1での完勝後、アウエイ0-3で破れ、アウエイゴ－ル差で敗退。
何かが、ここからおかしくなっていた　 私はそう思います。
この時、もっと危機意識を持ち、適切な手を打っておけば、メッシが退団の意思表示をすると言うワ－ストスト－リ－にはならなかったのではないでしょうか。
過去２年、チャンピオンズリ－グは、この２つのまさかの逆転負けで敗退したものの、ラ・リ－ガでは連覇を果たしていたので、 「何かを変える意識」が深刻ではなかったのでしょう。
今季、リ－ガでは最後にレアルに競り負けて２位、チャンピオンズで惨敗して、１２年振りの無冠に終わり、やっと気づいた…変革が必要だと。
２年前であれば、「変化」で済んだことが、「変革」が必要な事態になったのは、『逆境の時ではなく、順境の時にこそ、いつか来る逆境に備えた手を打っておく』事がいかに重要であるかと同時に、それを実行することの難しさを教えてくれます。これはチ－ム運営に限った事ではありませんよね。

【ゴルフ】

新型コロナウイルスの感染リスク低いと言う理由で、適度にラウンドしていました。熱中症警戒アラ－トの中、１８Ｈ歩いても、全然平気なので、改めて自分の体力に自信を持ちました。(過信はしませんが)
４月にオ－プンした太平洋八千代は、最長6251Ｙと短く、初ラウンドout３９ in４６ 、２回目out４１(アプロ－チで芋虫が気になって空振り１回w)　in４７ というスコアでしたので、inを克服すれば、夢の７０台が出るかもしれないと言う期待を感じさせてくれるコ－スです。
月に一度はここでラウンドし、ミシュラン二つ星桃の木プロデュ－スのハウスレストランで祝杯をあげたいと秘かに思っております☆☆☆

【不動産】

新型コロナウイルスの影響で暴落かと思われた不動産ですが、全体的には、思いのほか下落していません。
飲食店、バ－、クラブ等がテナントの主体であるビルは、減収リスク(空室リスク、賃料減額リスク)と還元利回りの上昇により、収益還元法では、下がって然るべきと考えます。
還元利回りが+０.５％上がるということは、元本価格はザックリ１１～１３％下がります。(cap rate3.5％⇒4%　元本価格⇒▲12.5%、cap rate4％⇒4.5%　元本価格⇒▲11.1%)
オフィスビルについても、今後リモ－トワ－クが定着すれば、賃貸面積を減らす事を考える企業は少なくないでしょう。
飲食ビルと同様に、ベクトルは下落です。
一方、居住用マンション等は安定しており、倉庫も堅調です。
この様に、カテゴリ－別、かつ、地域別に分析することが必要で、今後、顕在化していない下落が潜在化して行くタイミングをしっかりと注視して行く必要があります。

2018年秋以降up dateをサボッていましたが、2020年念頭のご挨拶を兼ねてブログをupしますので、どうぞよろしくお願い致します。

【サッカ－】

2019-2020リ－ガエスパニョ－ラは、バルサ・レアル共に不安定な出足だったため、混戦にはなっていますが、何とか勝ち点２の差をレアルにつけて首位でクリスマス休暇に入りました。今季加入のデ・ヨング、確かに良い選手ですが、そのしわ寄せをラキティッチが受けたのは、私的には不可解でした。ネイマ－ルの再加入にも懐疑的です。デンベレがこれだけ怪我するとアリかもしれませんが、その交換相手がラキティッチであるなら、絶対反対です。
昨年のCLベスト8でのリバプ－ル戦の大逆転負けは、深い深い心の痛手となりました。
あのサラ－・マネ・フィルミ－ノの3FWは今季もかなり危険な存在です。今季のCLでは出来れば決勝まで当たらないで欲しい、そして決勝でリベンジを果たす事を願っています！　但し、その決勝では、メッシが巧みにファン・ダイクをハズして輝かないと、来季はクロップを三顧の礼で招聘するしかないかもしれません…

【ゴルフ】

昨年は新年早々から積極的にラウンドをしたので、過去最多のラウンド回数となりました。(切りの良い72ラウンドに一歩及ばずでした)
しかしながら、結果は出ず、オフィシャルHDCP15はおそらく実質18ぐらいかと自己鑑定評価します。
女子プロのアドバイスでドライバ－をリシャフトした効果もあり、ドライバの飛距離は伸びました。トリプルボギ－スタ-トでも40台前半でハ－フタ－ン出来る粘りも備わって来ました。
が、安定感に欠けると言いますか、突然ドライバ－が曲がりだす、セカンドショットがチョロチョロしだす、アプロ－チのザックリが出始める、これらが突然、予告無く出現するのです。完璧なドライバ－ショット後、フェアウエ－ど真ん中から、セカンドチョロって見て下さいwww
余計な力が入る、スイングに再現性が無い、気持ちがベタピンなのでヘッドアップするなどなど、まあいろいろ原因があるのでしょうが、おかげ様でメンタルはますますタフになったと思います。苦笑
そして、改めて、ゴルフが出来る健康と、(以前にも書きましたが)、スコアよりも「ゴルフ」と「ゴルフを通じて得た多くの人たちとの交流」を楽しめた事に感謝です。

【不動産】

2017年から、不動産市場のピ－クアウトが始まると書いて来ましたが、顕在化しませんでした。
最大の理由は金融緩和だと思います。
が、一昨年スルガ銀行に端を発した不正融資が昨年もいくつか発覚した事に加え、レオパレス21の施工不良問題等も相俟って、金融機関の不動産融資姿勢は益々慎重になりました。一例を挙げれば、個人投資家が購入するシェアハウスへの融資は厳しいと聞いています。
掛け目も低くなっています。
融資が不調に終わり、決済が出来なかったという案件も少なからず、耳にしています。
この傾向が拡大していけば、売主の強気な価格設定は徐々に画餅となり、どうしても売りたい場合は、価格を下げて売らざるを得ません。
この様な売買事例が多数見聞された時、ピ－クアウトが顕在化された事になるでしょう。
そして、価格の下落が周知の事実となれば、下落スピ－ド最初はじわりと、そして徐々に加速して行くのではないでしょうか。
但し、実績のあるリ－トやファンドなどが購入対象となる一等地の顔の良いビル等は、横ばいを継続する可能性はあります。(少なくとも上昇するとは思えません)
この様なトレンドに東京オリンピックがどの様な影響を与えて行くのか、不動産市場を多角的に分析し、良いアドバイスが出来る様に研鑽を積んで参りますので、本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

【サッカ－】
○2018ロシアWCを観て
ロシアWC、グル－プリ－グのベストゲ－ムはポルトガルvsスペインだったと思います。強豪国同士の初戦は、勝点１を分け合おう的な、ユルイ試合が少なからず観られる中、スペインは前回の予選敗退の屈辱を晴らすべく、ポルトガルはユ－ロチャンピオンの誇りを持って、素晴らしい真剣勝負でした。
スペインの3点目は、レアルマドリ－のナチョのゴラッソでしたが、彼はレギュラ－のカルバハルの怪我(CL決勝で途中退場)の回復が間に合わず、先発したのですが、バルセロニスタの私的には「敵ながら天晴れ」でした。
WC前日に突然監督になった事情があるとは言え、イエロが2戦目以降、何故ナチョではなく万全では無いカルバハルを使ったのか、私には理解出来ません。ダヴィド・シルバも残念ながら低調なパフォ－マンスに終わりました。
ナイジェリア戦86分のアルゼンチン予選敗退の危機を救ったロホのボレ－シュ－ト、ドイツのクロ－スのFKワンタッチから右隅に突き刺した95分のゴ－ルには、鳥肌が立ちました。
日本の試合について語るとすれば、コロンビアDFの一発退場は審判からのギフト、あれ一発レッドは可哀想、ベルギ－のルカクのスル－はストライカ－として自分が打ちたいハズなのに凄い！という感想です。
西野采配については、私の推す乾と柴崎が共に先発だったのには驚きましたが(コロンビア相手に山口蛍が必要だと思っていたので)、賞賛すべき采配でした。
同時に、ポ－ランド戦での先発入れ替えと残り１０分０-１の負けで良しとするパス回しに徹する判断にも、彼は「持っている」と感じました。前者は、２戦目までの良い流れを変えかねない、後者はセネガルが同点に追いつくというリスクがあったにも拘わらず、「予選突破」し、「ベルギ－戦での惜敗」という結果を残した訳ですから。
優勝したフランスは、オフェンス陣にもディフェンス陣にも、万遍なくタレントが揃っており、さらにエムバペがその才能をいかんなく発揮したこともあって、優勝への道のりは安定していました。デンベレが２戦目以降はずされてしまったのは、残念ですが、今季のバルサでは良い働きをしているので、良しとします。

○2018 FCバルサ　カンプノウ最終戦を観て
レアルソシエダ戦を観にいこうと決めたのは、イニエスタとメッシが旬なうちにもう一度観たい　と思ったことと、リ－ガチャンピオンは間違えないのでホ－ム最終戦に何かお祝いのセレモニ－があるのではないかという期待でした。
イニエスタの退団と試合後のセレモニ－は、バルセロナ行きを決断した後で発表されたので、私もこの旅行に関しては「持っていた」と言えますよね！
イニエスタが交代した時の会場のスタンディングオベ－ションの中で、私も感謝と涙とを１０万人の観衆と共有しました。セレモニ－の最後を飾ったイニエスタのスピ－チの締めの言葉は「ビスカ・バルサ、ビスカ・カタルーニャ、ビスカ・フエンテアルビージャ」でした。フエンテアルビージャは彼の生まれ故郷です！
そしてこの試合の２日後に彼の神戸入団が発表され、子供達に「イニエスタ、神戸で観れるよネ」と言われています。苦笑

【ゴルフ】
朗報です☆この３ヶ月で４０を３回出しました。
最終ホ－ルを、４オ－バ－・３オ－バ－・２オ－バ－でそれぞれ迎え、パ－、ボギ－、ダボで上がりました。
逆に言えば久々の３０台の壁を超えられずにいます。
特に、２オ－バ－の時は、最終ロングホ－ル、完璧なティ－ショットとセカンドの後の第３打、120ヤ－ドをトップしてダボにしてしまったので、まるで２－０から逆転負けされたベルギ－戦の様なショックでした。(泣)
とは言え、ついに９０を切り出したので、長いスランプの森から抜けられそうな光が見えて来たのは素直に嬉しいです☆

【不動産】
このブログで、地価はもう下がるのではないかと書いてから、2年が経ってしまいました。マンション適地数件と都内某駅前の古い商業ビルの売却に関与しましたが、いずれも突出して高い購入価格には驚かされました。
所謂相場に対する実際の購入価格の突き抜け方がむしろ増している実感があります。低金利の恩恵・金余りという金融事情で片付けてよいのか疑問ですが、それ以外の納得のいく理由が見つけづらい高値です。
一方で金融機関の引き締め感もジワジワ増しており、スルガ銀行の不正融資のマイナスの影響が懸念されます。

【 サッカー】

2016-2017のリ－ガエスパニョ－ラ及びチャンピオンズリ－グは残念ながらジダンが選手としてだけでなく、監督としても偉大な男という事を証明するシ－ズンとなりました。
FCバルセロナは取りこぼしが多く、リ－ガは2位、チャンピオンズリ－グはベスト8に甘んじましたが、クラシコでのメッシのゴ－ルとその後のイエロカ－ドを受けたパフォ－マンス、 そしてパリサンジェルマン戦での0-4から6-5での神懸かった逆転勝利は、あまりにも感動的でした。
セルジロベルトの逆転ゴ－ルが決まった時は、バルサファンは皆な感涙してましたよね!?  まさに#カンプノウの奇跡 #REMUNTAREMI でした。 メッシもセルジロベルトも共に試合終了直前での逆転決勝ゴ－ル、言い尽くされた言葉ですが、「サッカ－は何がおこるか分からない」「試合終了のホイッスルが鳴るまで絶対に諦めてはいけない」
ということを深く深く胸に刻んだシ－ンでした。
とは言え…来季のバルサ大丈夫かな…正直実はちょっと不安です。

【ゴルフ】
右手首腱鞘炎はまだ万全でなく、おまけに右肩も痛いのですが、スイングは出来るので、３月からラウンド復帰しています。
５月に何年が振りにエントリ－したコンペ、HDCP７のままでした。
過去の栄光！ですが、このHDCPのままだとブ－ビ－以下確実なのです…汗　幸い？仕事が入ってキャンセルさせて頂きました。
ドライバ－をエピックに代えて飛距離がアップしましたので、秋に少しでも復活出来る様に頑張りたいです。

【 不動産】
今回は、本年5月31日にお茶の水ロ－タリ－クラブにてお話させて頂きました内容を(長く堅いですが)ご紹介します。

「不動産の価値を高めるために知っておくべき事」
１不動産の類型
不動産は、我が国の民法で「土地及びその定着物」と明記されています。これに基づき、不動産は、①土地②建物③建物及びその敷地の三つの類型に分けられます。
２不動産の評価手法
①原価法②取引事例比較法③収益還元法④開発法がありますが、今日は③の収益還元法について詳しく述べます。
３収益還元法の考え方
簡単に言いますと「純収益÷ 還元利回り」で求めます。純収益は「総収入－総費用」で求めます。総収入は①賃料②共益費 管理費③保証金 敷金 の償却額等④駐車場収入⑤看板代等その他がありますが、注意しなければならないのは空室損失相当額です。テナントが退去して次のテナントが決まるまで収入が入ってきませんので空室率に基づく空室損失相当額を①～⑤の合計から差引く必要があります。因みに都心の５区のオフィスビルの空室率は３.６%と極めて低く貸し手市場になっている一方で、都内23区の木造アパ－トの空室率は３０％超と厳しい状況になっています。
総費用は①管理費②維持費③修繕費④固定資産税・都市計画税⑤火災保険 地震保険等⑥修繕積立金等ですが、不動産の価値を落とさないためには、⑥の基となる中長期の修繕計画が重要になります。外壁の塗装工事や屋上防水工事等は千万円単位でかかりますので、適切なタイミングで的確な修繕のために毎年いくら積立てるかが建物の価値を左右します。
○還元利回り
利回りとは、投資した資金に対して、どれくらいの利益を得られるかを表す数値です。
簡単に言うと、利益÷投資額　で示されます。
貯金が元本とすれば利子が果実、株式投資が元本の場合は配当が果実、元本が不動産投資であれば、先にみた純収益が果実であります。
リタ－ン即ち果実は、リスクと相関関係にあります。リスクが低い投資に対しては、リタ－ンはそれなりというか少なく、高リスクの投資に対しては、多くのリタ－ンが得られるのが通常です。
不動産の還元利回りは、国債等安全性の高い長期債権の取引利回り+ 不動産固有のリスク+ 地域格差 +個別格差　で求める考え方があります。国債等安全性の高い長期債権の取引利回りには、10年国債の投資利回りを基準とするという考え方が投資家の多数意見になっています。国債が破綻するという内容の本も多々見受けられますが、ここではリスクがほぼゼロに近い投資という位置づけに用います。国債利回りは2011年1.2%、2014年0.7%と低下し、直近では0.05%を割っています。私は鑑定評価する場合は、過去数年の平均値で0.5%を用いています。これに対して不動産は管理の困難性と非流動性というリスクがあります。固定資産税や都市計画税など保有コストがかかる、テナントが退去したら募集しなければならない、保守点検費用がかかる、火事や地震で損害が生じる等のリスクです。非流動性とは、直ぐに売却してお金に換えられないということです。叩き売りしない限り、今日の明日で現金化することは先ず有り得ません。これらのリスクを多くの投資家は2～2.5％と考えています。但し、これはその時その時の不動産市場の動向で変わり得るものです。地域格差・個別格差とは、「１等地の新築のAクラスの建物」との比較です。１等地とは、商業地で言えば銀座・表参道、オフィスビルで言えば丸の内・大手町等です。銀座の１等地と23区ハズレの商業ビルでは、先に見た空室リスク、賃料の下落リスクが大きく違います。銀座の中央通り沿いのグレ－ドの高いビルに対して、23区ハズレのビルの利回りは３％ぐらいは差があるのではないでしょうか？　もちろん銀座と言っても中央通りや並木通り沿いと、昭和通りを渡った新富町との境でも違います。道路付けや駅からの距離によっても格差はあります。個別格差は、建物のグレ－ド、築年数、耐震診断の有無、遵法性、テナントの質、等です。昭和56年に建築基準法という法律の地震に対する建物の基準が改正され、建築確認年月日が昭和56年6月1日か以降かその前なのかで、新耐震基準・旧耐震基準と区別されています。以上から、銀座の中央通り沿いのグレ－ドの高い築浅のビルの還元利回りは0.5+2+0+0で2.5%、23区ハズレの昭和53年築のグレ－ドのあまり高くないビルの還元利回りは0.5+2+3+0.5で6%と求められます。
○収益価格
純収益が1億円の銀座のビルの収益価格は
1億円÷2.5％＝40億円　と求められます。
ほんの数年前は、国債等安全性の高い長期債権の取引利回りは1%、不動産リスクプレミアムは3%と判断していましたので、還元利回りは4%、純収益が1億円で変わらなければ、
1億円÷4％＝25億円
で、元本価格は+60%という事になるわけです。

４純収益の最大化
不動産の価値を高める、換言すれば収益価格を高めるためには、純収益の最大化を図るということになります。もう一つの要素である還元利回りは金 融政策の影響を大きく受けるからです。
収入の最大化では、低廉な賃料の見直し、その他収入の導入建物のグレ－ドアップが掲げられます。空室率の最小化も重要です。そのためには賃料(総額)と規模が適正かをよく考える必要があります。マ－ケティングが極めて重要になります。また、YiHiの速度が遅くないか、トイレが綺麗か等建物のスペックの充実、up dateも考える必要があります。共用部分に食堂スペ－スやリラクゼ－ションル－ムを設けるビルも最近出てきています。バリアフリ－もキ-ワ-ドの一つです。 そのほか、中長期の修繕計画が的確かどうか、管理会社の競争、保守修繕費の見直しをして費用の最小化を常に意識すること、どういう業種がはやって いるか、熱効率等の環境問題、リニュ－アル、税制、保険等に関する情報収集や勉強を怠らないこと、専門家や業者とのネットワ－クを築くこと、ブランディング戦略を構築すること　LGBT対応の化粧室があるなど多様性に特化すること等、要は賃貸経営者としての自覚を持ち、アンテナを張り巡らせ、感性を研ぎ澄ませ て、良いと思った事を実践して行くという姿勢が必要です。

サッカー

リ-ガエスパニョーラは、独走していたバルセロナの終盤まさかのもたつきで、
レアルマドリー、アトレティコマドリーと三つ巴の大接戦となったものの、引き分けすら許されない状況から残り試合を全勝し、見事連覇を果たしました。
一方、チャンピオンズリ-グの連覇が出来なかったのは大変残念でした。
準決勝のアトレティコ戦2nd leg 、ガビのハンドがPKでなくFKになった事が敗因とは言いたくないですが、後日、主審が「あれはPKだった」と誤審を認めた事には失望しました…。年末に日本でバルセロナが観る事ができなくなったのは悲しいですね。
今年は、コパアメリカが100周年という事で、昨年に続いての開催となったため、ユ-ロ2016と一部時期が重なり、楽しいながらも寝不足の日々が続きました。
コパアメリカの決勝はアルゼンチンがチリにまさかの2年連続PK負け、ユ-ロ2016の決勝は地元フランスがダ－クホ－スのポルトガルに延長戦で負けてしまいました。特にアルゼンチンはメッシの代表引退宣言で国中が大騒ぎになりました。アルゼンチンもフランスも、茫然自失、決勝に至るまでの喜びが無になってしまう…決勝戦は、勝者と敗者のコントラストを残酷に映し出し、観ててほろ苦い気持ちになります。
メッシ、マスケラーノ、グリーズマン、シメオネに「幸あれ」と言いたいです。

ゴルフ

今年初ラウンドで久々の80台を出し、練習の成果が実ったと喜んでいた後は、シャンク、ダフリ、トップ、何でも有りの日々‥
一つの光明は、練習ではしないのに、コ-スで出る「悪い動き」が遅まきながらわかった事です。トッブからの切り返しで、「上体が突っ込む」事です。
ボ-ルを打つ意識が強すぎる時、上半身に力が入り過ぎた時、上体が突っ込むと、そのままヘッドに当たればシャンク、左腕を引けばトップ、手首をリリースすればダフリ…頭ではわかっているのですが、身体が悪い癖を覚えていて反応してしまう、眼から入る情報を脳と身体がうまく調和してくれるまで、信じて耐えて練習するしかありません。

不動産

年初に、今年の秋頃に振り返ると、2015年の秋が価格のピ－クだったという事になるのだろうと予測していましたが、年頭からの株のダイナミックな下落で、過熱した不動産マ－ケットの終焉は予想より早く来たな　と感じました。しかしながら、この下方へのベクトルをマイナス金利が下支えし、不動産市場は一時の過熱感は和らいで来たものの堅調に推移しています。
国内の株は総じて下げ幅がきつく、海外の株は原油の動向やイギリスのＥＵ離脱等で先行不透明、海外不動産の融資の問題や為替リスクを等を考えると、相対的には、国内の収益物件への投資を選択する余地はまだまだあるでしょう。
また、新駅が出来る予定の芝地区や虎ノ門地区、魅力的な再開発が行われる六本木一丁目地区等は、利回りは低いけれどもキャピタルゲインが取れるかもしれません。
ところで、2020東京オリンピック・パラリンピックや海外観光客の更なる誘致へ向けて、羽田空港の発着便を大幅に増大する計画に伴い、大田区や品川区はもとより、新宿区・渋谷区・港区等の上空を飛行機が非常に頻繁に飛ぶようになるのをご存知でしょうか？
新ルートでは、1時間当たりの発着回数が、年間で現在の44.7万回から3.9万回増え、最大で1時間に44回の着陸があるとされています。1分20秒に１回です！　　品川区の大井町駅付近で高度約300ｍまで下がり、地下鉄車内並みの騒音が予想されているそうです。
国土交通省のHPや「羽田増便」等で検索すると、飛行ル－ト・高度・騒音が確認出来ますので、物件の購入の際には必ずチェックすることをお薦めします。
東京の空の風景が変わると思われます。

最後に宣伝ですが、共著「空室が日本を救う」という本がダイヤモンド社から発刊されました。ご一読頂ければ幸甚です。

■サッカ－のお話し

2014－2015シ－ズンのＦＣバルセロナのリ－ガ優勝・国王杯優勝・チャンピオンズリーグ優勝の三冠は圧巻でした。
今更ながら、メッシの凄さを再認識しました。リ－ガ優勝を決めたアトレティコマドリード戦の１点目、チャンピオンズリーグのバイエルン戦での２得点、またバルセロナに飛んで彼を生で見たくなりました。
チャビが、トルコに行くことを決め、バルセロナを去るのも寂しいトピックでした。
チャビとイニエスタの二人を、今もこれからも心から敬愛します。

リ－ガエスパニョーラとチャンピオンズリーグが終わって楽しみが無くなったと思いきや(2015－2016シズンが間もなく始まろうとしているのに、スミマセン)、コパアメリカが熱かったですね。
アルゼンチン、ブラジル、ウルグアイ、コロンビアだけでは無く、チリもペルーもパラグアイも上手い！強い！！
レッドカ－ドで３試合出場停止になったネイマ－ル、月並みなコメントかもしれませんが、これを機会にメンタル面を磨いて欲しいと思いました。１枚目のイエローカ－ドは気の毒だと思いますが、その後はやはり冷静になるべきだったでしょう。ペルー戦ロスタイムの美しいアシストのように…。セレソンのキャプテン足りえるか、ドゥンガも厳しく怒鳴って欲しい、とにかく今期の彼に期待したいです。

■ゴルフのお話し

依然として９０を切れないゴルフ、１００叩かないとホッとするゴルフから抜け出せません。ただ、パッティングの本(大本研太郞著「重心パッティングのすすめ」)を読み、そのとおりにアドレスとグリップを変えてみたところ、ショ－トパット良い感じで入っています。１ラウンドでパット数が３～４打少なくなれば８０台のチャンスはあります! 笑

全英オ－プンチャンビオンのザック・ジョンソン、最終日のプレ－素晴らしかったですが、彼は下積み時代、どんなに落ちても執拗に這い上がってくるため、「バック・トゥ・バック・トゥ・バック・ザック」と言われたとゴルフジャ－ナリスト舩越園子さんのブログに書いてありました。

2007年マスターズでメジャ－初優勝してから８年目の今回の全英優勝、まさにパットを武器に諦めない精神力の持ち主、バック・ザックでした。
私も、その精神力だけは彼を見習って頑張ります、バック・トゥ－・８０台の日々。

■不動産のお話し

今回は、不動産の鑑定評価や売買において必須の土壌汚染について述べてみます。

2002年施行の土壌汚染対策法により、土地の汚染は所有者(または管理者・占有者)の負担で浄化することになりました。
自動車修理工場・印刷工場・クリーニング等の業種は、土壌が汚染されている可能性が高いと言われています。
この様な業種で土地を使用した結果、土壌が汚染されたということであれば、汚染した当事者が浄化責任を負うのは理解できますが、問題なのは、昔に盛土や埋立された土地で、その当時の土が既に汚れていた場合です。

極端なケ－スですが、昭和初期からアパ－ト用地として所有していた土地の全ての範囲から基準値を上回るフッ素が検出されたことがあります。フッ素は海や河川にもあり、自然由来の汚染と考えられますが、全ての範囲が汚染されていたということから、元々汚染されていた土が造成時に使われたと推定されます。このような場合でも、(求償権があるとは言え基本的には)現時点での所有者等(当該ケ－スでは相続人でした)が浄化すべきとするのは酷な気がしてなりませんでした。

仮にある1億円と評価された土地が、その後の土壌調査で浄化費用が５千万かかると判明したら、土地の実質的評価額は半分になります。
この様な土地を購入しようとする買い手は、当然に浄化後の引き渡しまたは浄化費用相当額を売買代金から差し引くことを求めるからです。
先の様な極端なケ－スについて、あらためて弁護士・不動産鑑定士・不動産取引のプロの方々に意見を聞いてみましたが、結論としては「公共の福祉、公共の利益の優先」で、「仕方が無い」と言う事でした。

アスベストやPCBの取り扱いが時代と共に劇的に変わって来た様に、環境に関する新たな法の施行や改正が不動産に与える影響を注視して行かなければなりません。

2015年が皆様にとって素晴らしい年になる事をお祈り申し上げます。
本年も不動産の専門家として研鑽に励みつつ、ゴルフとサッカ－を楽しんで参りたいと思っております。どうぞよろしくお願い申し上げます。

■ゴルフのお話し

昨秋、あるコンペでご一緒したMさんとの素晴らしい出会いをご紹介します。

83才というお歳にもかかわらず、よく飛ばすし、上手い。（前半44、私は46でグロスで負け…） 昼食時にお話をお伺いすると、55才の時に菌を発見して起業、同時にゴルフを始めたとの事。

ホ－ムコ－スのシニア選手権でご活躍するなど、今なお、競技ゴルフも指向されているご様子に、思わず「エ－ジシュ－ト出来そうですね?」とお尋ねしたところ、あっさり「あ、もうやりましたヨ」‥!

このコンペに参加した時、私はまさに55才、M社長との出会いに大いに触発されて、仕事とゴルフに改めて情熱をもって取り組もうと決意した次第です。
発見された菌で出来たヨ－グルメイト毎日食べて再挑戦します。
ゴルフが出来る健康と環境と多くの素敵な出会いに感謝です。

■サッカ－のお話し

たった半年前のブラジルワ－ルドカップが懐かしくさえ感じるのは年が改まったからだけでしょうか？

ブラジルワ－ルドカップについては前回のブログで長々と書きましたので、「ブラジルとスペインの大敗の悲しみは2014年に置いてきました。」と記すだけにします。

ps.2014-2015シ－ズンのFCバルセロナのパフォ－マンスは(現時点リ－ガ2位であるものの)今ひとつ面白くないと言うか美しくないと感じています。Anims!

■不動産のお話し

都心の地価上昇は建築費の高騰懸念を伴いながらも持続、首都圏近郊にも波及しています。

但し、２０１２年末から２０１３年初頭にかけて上昇に転じた都心の地価は、２０１４年後半の上昇率が前半の上昇率を下回ったことで、アベノミクスへの期待度と高い相関関係があった事がうかがえます。年末の総選挙で改めてアベノミクスへの期待が高まり、再び力強い上昇となるのかどうか、その上昇は２０２０年東京オリンピックのどのくらい前まで続くのか、この場で断言出来ませんが、少なくとも２０１５年はまだ良い市場は続くと考えています。特にＲＥＩＴや私募ファンドの対象となる様な立地と品等の収益物件、本年１月１日より改正された相続税対策に適う物件(都心のタワ－マンションの高層階、路線価の低いエリアにあるが稼働率の高いアパ－トetc)、デベロッパ－が購入に鎬を削るまとまった規模のマンション適地等は、堅調な需要に対して物件が少ないため、その希少価値がさらさる価格上昇要因となるでしょう。

また、キャピタルフライトの一環として、東南アジア諸国への不動産投資も人気を博していますが、価格が需要と供給で決まる以上、東南アジア諸国のロケ－ションの良い物件は為替リスクやカントリ－リスクを考えると決して安くはありません。

相続税対策も海外不動産投資も、税効果を十分に考えること、市場性に基づく価格と収益性に基づく価格とを把握すること、個人であればライフスタイル・企業であれば成長戦略との整合性を検証すること等が必要です。

専門家のアドバイスを取り入れながら、理論を学び、感性を研ぎ澄ませ、的確な判断力を養いましょう。