【 サッカー】
2016-2017のリ－ガエスパニョ－ラ及びチャンピオンズリ－グは残念ながらジダンが選手としてだけでなく、監督としても偉大な男という事を証明するシ－ズンとなりました。
FCバルセロナは取りこぼしが多く、リ－ガは2位、チャンピオンズリ－グはベスト8に甘んじましたが、クラシコでのメッシのゴ－ルとその後のイエロカ－ドを受けたパフォ－マンス、 そしてパリサンジェルマン戦での0-4から6-5での神懸かった逆転勝利は、あまりにも感動的でした。
セルジロベルトの逆転ゴ－ルが決まった時は、バルサファンは皆な感涙してましたよね!? まさに#カンプノウの奇跡 #REMUNTAREMI でした。 メッシもセルジロベルトも共に試合終了直前での逆転決勝ゴ－ル、言い尽くされた言葉ですが、「サッカ－は何がおこるか分からない」「試合終了のホイッスルが鳴るまで絶対に諦めてはいけない」
ということを深く深く胸に刻んだシ－ンでした。
とは言え…来季のバルサ大丈夫かな…正直実はちょっと不安です。
【ゴルフ】
右手首腱鞘炎はまだ万全でなく、おまけに右肩も痛いのですが、スイングは出来るので、３月からラウンド復帰しています。
５月に何年が振りにエントリ－したコンペ、HDCP７のままでした。
過去の栄光！ですが、このHDCPのままだとブ－ビ－以下確実なのです…汗 幸い？仕事が入ってキャンセルさせて頂きました。
ドライバ－をエピックに代えて飛距離がアップしましたので、秋に少しでも復活出来る様に頑張りたいです。
【 不動産】
今回は、本年5月31日にお茶の水ロ－タリ－クラブにてお話させて頂きました内容を(長く堅いですが)ご紹介します。
「不動産の価値を高めるために知っておくべき事」
１不動産の類型
不動産は、我が国の民法で「土地及びその定着物」と明記されています。これに基づき、不動産は、①土地②建物③建物及びその敷地の三つの類型に分けられます。
２不動産の評価手法
①原価法②取引事例比較法③収益還元法④開発法がありますが、今日は③の収益還元法について詳しく述べます。
３収益還元法の考え方
簡単に言いますと「純収益÷ 還元利回り」で求めます。純収益は「総収入－総費用」で求めます。総収入は①賃料②共益費 管理費③保証金 敷金 の償却額等④駐車場収入⑤看板代等その他がありますが、注意しなければならないのは空室損失相当額です。テナントが退去して次のテナントが決まるまで収入が入ってきませんので空室率に基づく空室損失相当額を①～⑤の合計から差引く必要があります。因みに都心の５区のオフィスビルの空室率は３.６%と極めて低く貸し手市場になっている一方で、都内23区の木造アパ－トの空室率は３０％超と厳しい状況になっています。
総費用は①管理費②維持費③修繕費④固定資産税・都市計画税⑤火災保険 地震保険等⑥修繕積立金等ですが、不動産の価値を落とさないためには、⑥の基となる中長期の修繕計画が重要になります。外壁の塗装工事や屋上防水工事等は千万円単位でかかりますので、適切なタイミングで的確な修繕のために毎年いくら積立てるかが建物の価値を左右します。
○還元利回り
利回りとは、投資した資金に対して、どれくらいの利益を得られるかを表す数値です。
簡単に言うと、利益÷投資額 で示されます。
貯金が元本とすれば利子が果実、株式投資が元本の場合は配当が果実、元本が不動産投資であれば、先にみた純収益が果実であります。
リタ－ン即ち果実は、リスクと相関関係にあります。リスクが低い投資に対しては、リタ－ンはそれなりというか少なく、高リスクの投資に対しては、多くのリタ－ンが得られるのが通常です。
不動産の還元利回りは、国債等安全性の高い長期債権の取引利回り+ 不動産固有のリスク+ 地域格差 +個別格差 で求める考え方があります。国債等安全性の高い長期債権の取引利回りには、10年国債の投資利回りを基準とするという考え方が投資家の多数意見になっています。国債が破綻するという内容の本も多々見受けられますが、ここではリスクがほぼゼロに近い投資という位置づけに用います。国債利回りは2011年1.2%、2014年0.7%と低下し、直近では0.05%を割っています。私は鑑定評価する場合は、過去数年の平均値で0.5%を用いています。これに対して不動産は管理の困難性と非流動性というリスクがあります。固定資産税や都市計画税など保有コストがかかる、テナントが退去したら募集しなければならない、保守点検費用がかかる、火事や地震で損害が生じる等のリスクです。非流動性とは、直ぐに売却してお金に換えられないということです。叩き売りしない限り、今日の明日で現金化することは先ず有り得ません。これらのリスクを多くの投資家は2～2.5％と考えています。但し、これはその時その時の不動産市場の動向で変わり得るものです。地域格差・個別格差とは、「１等地の新築のAクラスの建物」との比較です。１等地とは、商業地で言えば銀座・表参道、オフィスビルで言えば丸の内・大手町等です。銀座の１等地と23区ハズレの商業ビルでは、先に見た空室リスク、賃料の下落リスクが大きく違います。銀座の中央通り沿いのグレ－ドの高いビルに対して、23区ハズレのビルの利回りは３％ぐらいは差があるのではないでしょうか？ もちろん銀座と言っても中央通りや並木通り沿いと、昭和通りを渡った新富町との境でも違います。道路付けや駅からの距離によっても格差はあります。個別格差は、建物のグレ－ド、築年数、耐震診断の有無、遵法性、テナントの質、等です。昭和56年に建築基準法という法律の地震に対する建物の基準が改正され、建築確認年月日が昭和56年6月1日か以降かその前なのかで、新耐震基準・旧耐震基準と区別されています。以上から、銀座の中央通り沿いのグレ－ドの高い築浅のビルの還元利回りは0.5+2+0+0で2.5%、23区ハズレの昭和53年築のグレ－ドのあまり高くないビルの還元利回りは0.5+2+3+0.5で6%と求められます。
○収益価格
純収益が1億円の銀座のビルの収益価格は
1億円÷2.5％＝40億円 と求められます。
ほんの数年前は、国債等安全性の高い長期債権の取引利回りは1%、不動産リスクプレミアムは3%と判断していましたので、還元利回りは4%、純収益が1億円で変わらなければ、
1億円÷4％＝25億円
で、元本価格は+60%という事になるわけです。
４純収益の最大化
不動産の価値を高める、換言すれば収益価格を高めるためには、純収益の最大化を図るということになります。もう一つの要素である還元利回りは金 融政策の影響を大きく受けるからです。
収入の最大化では、低廉な賃料の見直し、その他収入の導入建物のグレ－ドアップが掲げられます。空室率の最小化も重要です。そのためには賃料(総額)と規模が適正かをよく考える必要があります。マ－ケティングが極めて重要になります。また、YiHiの速度が遅くないか、トイレが綺麗か等建物のスペックの充実、up dateも考える必要があります。共用部分に食堂スペ－スやリラクゼ－ションル－ムを設けるビルも最近出てきています。バリアフリ－もキ-ワ-ドの一つです。 そのほか、中長期の修繕計画が的確かどうか、管理会社の競争、保守修繕費の見直しをして費用の最小化を常に意識すること、どういう業種がはやって いるか、熱効率等の環境問題、リニュ－アル、税制、保険等に関する情報収集や勉強を怠らないこと、専門家や業者とのネットワ－クを築くこと、ブランディング戦略を構築すること LGBT対応の化粧室があるなど多様性に特化すること等、要は賃貸経営者としての自覚を持ち、アンテナを張り巡らせ、感性を研ぎ澄ませ て、良いと思った事を実践して行くという姿勢が必要です。