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J-REIT(Jリート)の現状

長期に渡り超低金利時代が続く中、資産の運用先の新たな選択肢として注目を浴びてきたJ-REIT。

バブル崩壊以降、泥沼のような長期低迷期からの脱却や不動産市場の活性化を目指し、2001年9月に第1号が誕生しましたが、景気の回復や不動産価格の上昇、市況の改善とともに人気が急上昇しています。特にここ1〜2年は銘柄数及び時価総額は鰻登りの状態で(下図)、2007年5月末現在で41銘柄、時価総額は約6兆7千億円に達しました。

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(東京証券取引所のデーターより作成)

人気上昇の背景には、好調な不動産市場に加えて昨今の経済事情、例えば株価の急激な価格変動・低迷(上図)や金利の安定傾向等がありますが、これらの他J-REITの利点としては(1)分配金は法人税が非課税で有利であること(2)長期安定的に賃料収入が見込まれることや将来予測がしやすいこと(3)株式等と同様に流通性、流動性が高い(換金可能)こと(4)他の投資商品との比較から分散投資が可能なこと等が挙げられます。特に外国人投資家及び個人投資家の資金流入が目立っています。

J-REITの全41銘柄を少し分析してみましょう。全銘柄を合わせると、1,455棟で総取得価額58,059億円(平均取得価額40億円)、建物の平均築年数は約10年と10年前後の物件の割合が多い一方で、20年を超える物件も築浅物件と同様に一定の割合を占めています。

取得価額総額 棟  数 平均取得価額* 平均築年数
58,059億円 1,455棟 40億円 0年

物件の所在地別では、ここ数年では地方大都市への進出も目立っていますが、都心5区(東京都内の千代田・中央・港・新宿・渋谷区)内の物件が44.6%を占め、依然として東京都心部主導であることがここでもわかります。用途別では、事務所ビルが過半数を占め、次いで住居、商業施設と続きますが、近年は物流施設やリゾート物件も見られるようになりました。

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また、オフィスビルを中心に空室率の低下や賃料収入の上昇により分配金は増加の傾向にある一方で、地価の上昇や優良物件の稀少化、J-REIT人気加熱の影響等により価格が上昇し、利回りは年々低下傾向にあります(下図)。なお、平成19年5月30日の終値に基づく予想配当利回り※は1%後半から5%台で、全41銘柄の予想配当利回り平均は2.9%でした。

※予想配当利回り=(当期予想分配金+次期予想分配金)/取引価格

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最近では優良な投資用不動産だけでなく開発用地の品薄状態が続いていることもあり、新規上場が一所に比べて激減しました。今後もしばらくは、現状のような需給関係(やや需要過多)が続くものと予測されていますので、引き続き外国人投資家や個人投資家が中心となってマーケットは堅調に推移するものと思われます。
但し、J-REIT市場においても銘柄間の二極化傾向はますます顕著になっています。不動産市況は改善の方向に向かっていますが、投資不動産の種類や収益性・将来性等やスポンサー企業の企業姿勢、業務内容、コンプライアンス態勢等による慎重な選別は、今後ますます重要となってくるでしょう。

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